증여로 주택을 받으면 취득세율은 3.5%이고, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택이면 12%로 중과됩니다. 이 취득세는 국세청에 내는 증여세와 완전히 별개인 지방세여서, 부동산을 증여받으면 세금을 두 곳에 두 번 냅니다. 이 글은 2026년 9월 17일 확인 기준으로 증여 취득세율표와 12% 중과 요건, 과세표준이 되는 시가인정액, 신고기한 3개월, 그리고 2026년부터 새로 막힌 저가양수 증여의제를 금액 계산과 함께 정리합니다.
목차
- 증여세와 취득세는 별개입니다 — 두 번 냅니다
- 증여 취득세율표 — 부가세까지 포함한 실제 부담률
- 12% 중과는 두 가지를 동시에 충족할 때만 붙습니다
- 2026년 9월 현재 조정대상지역은 어디인가
- 중과를 피하는 통로 — 1세대 1주택자의 배우자·직계존비속 증여
- 과세표준은 공시가격이 아니라 시가인정액입니다
- 금액을 넣어 계산해 봅니다
- 신고기한은 3개월, 넘기면 가산세 20%
- 빚을 같이 넘기면 세율이 둘로 갈립니다 — 부담부증여
- 2026년부터 "싸게 파는 증여"가 막혔습니다
- 신고 전에 직접 확인할 것
- 자주 묻는 질문
증여세와 취득세는 별개입니다 — 두 번 냅니다 {#toc-1}
"증여세를 냈는데 왜 취득세 고지서가 또 오나요"라는 질문이 꾸준히 나옵니다. 두 세금이 하나라고 알고 있기 때문인데, 이 둘은 부과하는 기관도 근거 법률도 계산 방법도 다릅니다.
| 구분 | 증여세 | 취득세 |
|---|---|---|
| 세목 | 국세 | 지방세 |
| 내는 곳 | 국세청 (홈택스) | 부동산 소재지 시·군·구청 (위택스) |
| 근거 법률 | 상속세 및 증여세법 | 지방세법 |
| 세율 | 10~50% 5단계 초과누진 | 3.5% (중과 시 12%) 단일세율 |
| 과세표준 | 상증법상 시가 | 지방세법상 시가인정액 |
| 신고기한 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 |
신고기한이 둘 다 3개월이라 더 헷갈립니다. 하지만 홈택스에서 증여세를 신고했다고 해서 취득세가 자동으로 처리되지는 않습니다. 시·군·구청 세무부서에 별도로 신고하고 별도로 납부해야 합니다.
증여세 쪽 세율 구간과 증여재산공제(직계존속 5,000만원, 배우자 6억원 등)는 계산 구조가 완전히 다른 이야기라 이 글에서는 다루지 않습니다. 증여세가 얼마 나오는지는 증여세율표와 증여재산공제 10년 합산 기준에서 확인하십시오. 이 글은 지방세인 취득세만 다룹니다.
한 가지 더 짚으면, 취득세는 증여세와 달리 공제가 없습니다. 증여세는 직계존속에게 5,000만원까지 받으면 세금이 0원이 되지만, 같은 5,000만원짜리 부동산이라도 취득세는 그대로 붙습니다. 현금 증여에는 취득세가 없고, 취득세는 부동산·자동차·회원권처럼 등기·등록이 따르는 재산을 넘겨받을 때 생깁니다.
증여 취득세율표 — 부가세까지 포함한 실제 부담률 {#toc-2}
대부분의 자료가 "증여 취득세는 3.5%"라고만 씁니다. 그런데 실제 고지서에는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 찍힙니다. 두 세금은 취득세에 얹어 계산하는 부가세여서, 실제로 내는 돈은 3.5%보다 큽니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 무상취득(증여) — 전용 85㎡ 초과 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 일반 무상취득(증여) — 전용 85㎡ 이하 | 3.5% | 0.3% | 비과세 | 3.8% |
| 조정대상지역 중과 — 전용 85㎡ 초과 | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
| 조정대상지역 중과 — 전용 85㎡ 이하 | 12% | 0.4% | 비과세 | 12.4% |
| (참고) 상속 — 일반 | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 약 3.16% |
| (참고) 상속 — 1가구 1주택 특례 | 0.8% | 0.16% | 비과세 | 약 0.96% |
| (참고) 상속 — 농지 | 2.3% | – | – | – |
부가세가 어떻게 나오는지 계산식을 보면 이해가 빠릅니다. 지방교육세는 (3.5% − 2%) × 20% = 0.3%이고, 농어촌특별세는 2% × 10% = 0.2%입니다. 세율 자체가 아니라 세율의 일부에 다시 비율을 곱하는 구조입니다.
여기서 실무상 가장 많이 놓치는 항목이 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택의 농어촌특별세 비과세입니다. 우리가 흔히 "84타입"이라고 부르는 아파트가 여기에 해당합니다. 중과 대상이더라도 84㎡ 아파트라면 부담률은 13.4%가 아니라 12.4%입니다. 9억원짜리 주택이면 이 한 줄에서만 900만원이 갈립니다.
표 아래쪽에 상속 세율을 나란히 넣은 이유가 있습니다. 같은 부동산을 넘기더라도 증여는 3.5%, 상속은 2.8%(1가구 1주택이면 0.8%)로 차이가 큽니다. 상속 쪽 취득세는 신고기한도 6개월로 다르고 절차가 등기와 묶여 있어서, 절차 전체는 상속등기 셀프로 하는 순서와 필요 서류에 따로 정리해 두었습니다.
12% 중과는 두 가지를 동시에 충족할 때만 붙습니다 {#toc-3}
증여 취득세 12% 중과는 조건이 붙는 규정입니다. 아래 두 가지를 모두 충족해야 12%가 적용됩니다. 하나라도 빠지면 기본세율 3.5%입니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 지역 | 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있을 것 |
| ② 금액 | 취득 당시 그 주택의 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상일 것 |
두 요건에서 자주 나오는 오해를 먼저 정리합니다.
첫째, 판정 시점은 "취득 당시"입니다. 증여 계약서를 언제 썼는지가 아니라 취득일 기준입니다. 조정대상지역 지정은 공고일이 아니라 효력 발생일부터 적용되므로, 지정 직전·직후에 걸친 증여라면 날짜를 하루 단위로 따져야 합니다.
둘째, 3억원은 시가표준액 기준입니다. 뒤에서 다시 설명하겠지만 취득세를 실제로 계산하는 과세표준은 시가인정액인데, 중과에 해당하는지 판정할 때만 시가표준액을 봅니다. 두 숫자가 다릅니다. 시세 9억원짜리 아파트라도 공시가격이 2억 8,000만원이면 중과 대상이 아닙니다.
셋째, 지분만 나눠 증여해도 피할 수 없습니다. 주택의 2분의 1 지분만 증여하면 그 지분의 공시가격이 3억원 미만이 되니 중과를 피할 수 있다고 오해하기 쉬운데, 3억원 판정은 전체 지분의 시가표준액을 기준으로 합니다. 지분을 쪼개도 주택 전체 공시가격이 3억원 이상이면 중과가 적용됩니다.
넷째, 주택이 아닌 부동산에는 이 중과가 없습니다. 토지, 상가, 오피스텔(주택으로 보지 않는 경우) 등의 무상취득은 조정대상지역에 있어도 3.5%입니다. 12% 중과는 주택 규정입니다.
2026년 9월 현재 조정대상지역은 어디인가 {#toc-4}
조정대상지역은 반기마다 주거정책심의위원회가 유지 여부를 재검토하고, 필요하면 수시로 지정·해제됩니다. 2026년 9월 17일 확인 기준 현황은 다음과 같습니다.
| 시·도 | 조정대상지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 전 자치구 |
| 경기 (15곳) | 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시, 구리시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구·기흥구), 화성시(동탄구) |
| 인천·지방 | 지정 없음 (비규제) |
흐름을 짚으면 이렇습니다.
- 2023년 1월 5일 이후: 강남·서초·송파·용산 4곳만 남기고 전국 해제
- 2025년 10월 16일(국토교통부공고 제2025-1223호): 「주택시장 안정화 대책」에 따라 서울 25개 전 자치구 + 경기 12곳 재지정
- 2026년 7월 1일(국토교통부공고 제2026-882호): 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시 추가 지정 → 경기 지역이 12곳에서 15곳으로 확대
즉 서울에서 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여하면, 자치구가 어디든 취득세 중과 대상이 되는 구조로 돌아왔습니다. 2023~2025년 사이의 "강남 4구만 규제" 감각으로 판단하면 안 됩니다.
조정대상지역은 언제든 바뀝니다. 위 목록은 2026년 9월 17일 확인값이므로, 실제 증여 전에는 국토교통부 「조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황」 페이지와 최신 국토교통부 공고에서 직접 확인하십시오. 지정 여부 하나로 세율이 3.5%와 12%로 갈립니다.
중과를 피하는 통로 — 1세대 1주택자의 배우자·직계존비속 증여 {#toc-5}
조정대상지역이고 공시가격도 3억원이 넘는데도 3.5%로 끝나는 경우가 있습니다. 중과 제도를 만들 당시부터 투기수요와 관계없는 증여를 빼 두었기 때문입니다.
예외 요건
- 증여자(주는 사람)가 1세대 1주택자일 것
- 받는 사람이 그 증여자의 배우자 또는 직계존비속일 것
이 두 가지를 모두 만족하면 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택이라도 기본세율 3.5%가 적용됩니다.
여기서 주의할 점은 기준이 받는 사람이 아니라 주는 사람이라는 것입니다. 자녀가 무주택자여도 부모가 2주택자라면 중과입니다. 반대로 자녀가 이미 집이 있어도 부모가 1세대 1주택자라면 예외가 적용됩니다. "받는 사람이 무주택이면 괜찮겠지"라는 판단이 가장 흔한 실수입니다.
또 하나, 1주택이 아니라 1세대 1주택입니다. 세대를 기준으로 주택 수를 세므로, 주민등록상 같은 세대를 구성하는 가족이 보유한 주택이 함께 계산됩니다. 세대 분리 시점, 분양권·조합원입주권 보유 여부에 따라 판정이 달라질 수 있어, 경계에 있는 경우에는 증여 전에 관할 시·군·구청 세무과에 사실관계를 그대로 설명하고 확인받는 편이 안전합니다.
과세표준은 공시가격이 아니라 시가인정액입니다 {#toc-6}
2023년부터 증여(무상취득) 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 예전 감각으로 "공시가격에 3.5%"를 곱해 계산하면 실제 고지서보다 한참 적게 나옵니다.
시가인정액이란 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상 성립한다고 인정되는 가액을 말합니다. 구체적으로는 아래 값들이 들어갑니다.
- 매매사례가액 (같은 단지·같은 면적의 실거래가)
- 감정가액
- 경매가액
- 공매가액
평가기간
| 구분 | 기간 |
|---|---|
| 원칙 | 취득일 전 6개월 ~ 후 3개월 |
| 확장 | 지방세심의위원회 심의를 거친 경우, 취득일 전 2년 ~ 신고·납부기한 만료 후 6개월 |
확장 규정이 있다는 점이 중요합니다. 평가기간 안에 거래가 하나도 없었다고 해서 자동으로 공시가격이 되는 것은 아니고, 심의를 거쳐 2년 전 거래까지 끌어올 수 있습니다.
시가표준액을 쓰는 경우
그래도 시가표준액(공시가격)을 과세표준으로 쓰는 경우가 있습니다.
| 경우 | 내용 |
|---|---|
| ① 상속으로 인한 무상취득 | 증여가 아니라 상속이면 시가표준액 |
| ② 시가표준액 1억원 이하 부동산의 무상취득 | 납세자가 시가인정액과 시가표준액 중 선택 가능 |
| ③ 시가인정액 산정이 어려운 경우 | 유사 거래·감정가가 없는 단독주택, 토지 등 |
②번이 거의 알려져 있지 않은 항목입니다. 공시가격 1억원 이하인 부동산을 증여받는다면 시가인정액이 더 높을 때 시가표준액을 택할 수 있습니다. 소형 빌라나 지방 주택을 증여할 때 실제로 차이를 만드는 조항입니다.
정리하면 같은 주택에 대해 숫자가 두 개 필요합니다. 중과 대상인지는 시가표준액 3억원으로 판정하고, 세금을 계산하는 과세표준은 시가인정액입니다. 이 둘을 섞으면 계산이 통째로 틀립니다.
금액을 넣어 계산해 봅니다 {#toc-7}
세율만 봐서는 감이 잡히지 않으므로 세 가지 경우를 계산해 보겠습니다. 아래는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 세액은 시가인정액 산정 결과와 주택 수 판정에 따라 달라집니다.
사례 A — 비조정대상지역 아파트, 시가인정액 4억원, 전용 84㎡
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 4억원 × 3.5% | 14,000,000원 |
| 지방교육세 | 4억원 × 0.3% | 1,200,000원 |
| 농어촌특별세 | 85㎡ 이하 | 비과세 |
| 합계 | 15,200,000원 |
사례 B — 서울 조정대상지역, 공시가격 6억원 / 시가인정액 9억원, 전용 84㎡, 증여자 2주택
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 중과 판정 | 조정대상지역 ✓ + 공시가격 3억원 이상 ✓ | 12% 적용 |
| 취득세 | 9억원 × 12% | 108,000,000원 |
| 지방교육세 | 9억원 × 0.4% | 3,600,000원 |
| 농어촌특별세 | 85㎡ 이하 | 비과세 |
| 합계 | 111,600,000원 |
사례 C — 사례 B와 같은 주택인데 증여자가 1세대 1주택자이고 자녀에게 증여
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 중과 판정 | 1세대 1주택자 → 직계비속 증여 | 예외, 3.5% 적용 |
| 취득세 | 9억원 × 3.5% | 31,500,000원 |
| 지방교육세 | 9억원 × 0.3% | 2,700,000원 |
| 농어촌특별세 | 85㎡ 이하 | 비과세 |
| 합계 | 34,200,000원 |
같은 집, 같은 금액인데 사례 B와 C의 차이가 7,740만원입니다. 증여자가 1세대 1주택자인지 아닌지 한 가지로 벌어지는 금액입니다.
그리고 이 금액은 전부 취득세만 계산한 것입니다. 여기에 증여세가 별도로 붙습니다. 증여 전체의 세금 부담을 가늠하려면 취득세와 증여세를 함께 놓고 봐야 합니다. 지금 넘길지 나중에 물려줄지를 함께 저울질하는 중이라면 상속세 세율 구간과 누진공제 계산 방법도 같이 보시기 바랍니다. 취득세만 보면 상속이 2.8%로 낮지만, 국세 쪽 계산은 구조가 전혀 다릅니다.
신고기한은 3개월, 넘기면 가산세 20% {#toc-8}
| 구분 | 신고·납부 기한 |
|---|---|
| 증여(무상취득) | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 |
| 상속 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 |
| 유상 매매 | 계약상 잔금지급일부터 60일 이내 |
근거는 지방세법 제20조입니다. 기산점이 "취득일"이 아니라 "취득일이 속하는 달의 말일"이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 3월 5일에 증여받았다면 기산점은 3월 31일이고, 기한은 6월 30일입니다.
기한을 넘기면 두 가지가 함께 붙습니다.
- 무신고 가산세: 산출세액의 20%
- 납부지연 가산세: 납부하지 않은 기간에 대해 일할 계산
앞의 사례 B(취득세 1억 800만원)에서 신고를 아예 하지 않았다면 무신고 가산세만 2,160만원입니다. 여기에 납부지연 가산세가 매일 쌓입니다.
또 하나 실무적으로 중요한 점은 취득세를 내지 않으면 소유권이전등기가 되지 않는다는 것입니다. 등기 신청서에 취득세 영수필확인서를 첨부해야 하기 때문입니다. 증여 계약만 하고 등기를 미루면 취득세 기한만 흘러갑니다.
빚을 같이 넘기면 세율이 둘로 갈립니다 — 부담부증여 {#toc-9}
전세보증금이나 주택담보대출이 낀 집을 그대로 넘기는 경우가 많습니다. 받는 사람이 그 채무까지 떠안는 것을 부담부증여라고 합니다.
지방세법은 부담부증여에서 채무액에 해당하는 부분을 유상취득으로 봅니다. 그 결과 하나의 주택에 세율이 두 개 적용됩니다.
| 부분 | 성격 | 적용 세율 |
|---|---|---|
| 인수한 채무액에 해당하는 부분 | 유상취득(매매와 동일) | 주택 유상취득 세율 1~3% (주택 수·금액에 따라 중과 가능) |
| 나머지 부분 | 무상취득(증여) | 3.5% 또는 중과 시 12% |
시가 9억원 주택에 전세보증금 4억원이 있고 이를 함께 넘긴다면, 4억원은 유상취득 세율로, 나머지 5억원은 무상취득 세율로 각각 계산하는 구조입니다.
다만 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에는 조건이 붙습니다. 지방세법 제7조 제11항에 따라, 그 부동산 취득을 위해 실제로 대가를 지급한 사실이 증명되어야 유상취득으로 인정됩니다. 증명 방법으로는 대가를 낼 만한 취득자 본인의 소득이 확인되는 경우, 본인 소유 재산을 처분하거나 담보로 잡아 마련한 경우, 이미 상속세·증여세를 과세받았거나 신고한 경우 등이 인정됩니다.
소득이 없는 미성년 자녀에게 대출 낀 집을 부담부증여하면서 "채무 부분은 매매니까 1~3%"라고 계산하면, 증명이 안 돼 전체가 무상취득으로 재계산될 수 있습니다. 부담부증여는 증여세·양도소득세까지 얽히는 영역이라 사전에 관할 세무부서와 세무 전문가 양쪽에서 확인하는 편이 안전합니다.
2026년부터 "싸게 파는 증여"가 막혔습니다 {#toc-10}
증여 취득세가 부담스러우니 가족에게 시세보다 훨씬 싸게 파는 형식으로 넘기는 방법이 쓰여 왔습니다. 형식상 매매이므로 유상취득 세율(1~3%)이 적용되고, 무상취득 3.5%나 중과 12%를 피할 수 있었기 때문입니다.
2026년 1월 1일 시행 개정 지방세법이 이 통로를 막았습니다. 제7조 제11항 제4호에 단서가 신설되어, 배우자·직계존비속 사이의 부동산 거래에서
- 지급한 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나
- 그 차액이 시가인정액의 30% 이상인 경우
에는 돈이 오간 사실이 입증되더라도 그 취득 전체를 증여로 봅니다. 차액만 증여로 보는 것이 아니라 취득 전체입니다. 즉 무상취득 세율 3.5%(중과 대상이면 12%)가 거래 금액 전체가 아닌 시가인정액 전체에 적용되는 구조가 됩니다.
시가인정액 10억원 주택을 자녀에게 6억원에 팔았다면 차액이 4억원이므로 3억원 기준을 넘고, 비율로도 40%여서 30% 기준도 넘습니다. 이 경우 매매계약서가 있고 대금이 실제로 오갔더라도 취득 전체가 증여로 의제됩니다.
한 가지 보완 해석도 나와 있습니다. 행정안전부는 2026년 5월 26일 해석에서 부담부증여의 채무액은 이 단서에서 말하는 '대가'로 보지 않는다고 밝혔습니다. 채무액은 물건의 온전한 가치가 아니라 일부일 뿐이고, 이 단서는 채무 인수 능력을 검증하려는 규정이지 부담부증여의 성격을 전체로 재정의하는 규정이 아니라는 취지입니다. 따라서 부담부증여는 여전히 채무액 부분과 무상 부분으로 나뉘어 각각 계산됩니다.
시행된 지 얼마 되지 않은 규정이라 사례가 쌓이는 중입니다. 가족 간 저가 거래를 검토하고 있다면 계약서를 쓰기 전에 관할 시·군·구청 세무과에 시가인정액 기준부터 확인하십시오.
신고 전에 직접 확인할 것 {#toc-11}
세율은 표로 정리되지만, 실제 세액을 좌우하는 것은 내 주택의 숫자 두 개입니다. 아래 순서로 직접 확인할 수 있습니다.
| 확인할 값 | 어디서 | 왜 필요한가 |
|---|---|---|
| 시가표준액(공시가격) | 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr), 위택스 지방세 시가표준액 조회 | 3억원 이상인지 = 12% 중과 판정 |
| 시가인정액 근거가 될 실거래가 | 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) | 과세표준 = 세금을 곱할 금액 |
| 조정대상지역 지정 여부 | 국토교통부 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황 | 중과 요건 ① |
| 전용면적 | 건축물대장 | 85㎡ 이하면 농어촌특별세 비과세 |
| 증여자의 1세대 주택 수 | 본인 확인 + 관할 시·군·구청 세무과 | 중과 예외 해당 여부 |
신고와 납부는 위택스(wetax.go.kr) 또는 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과에서 합니다. 주소지 관청이 아니라 부동산이 있는 곳의 관청이라는 점을 확인하십시오.
지방세는 같은 사실관계라도 주택 수 판정, 세대 분리 시점, 시가인정액 산정 결과에 따라 결론이 달라집니다. 이 글의 수치는 2026년 9월 17일 확인 기준이고, 조정대상지역과 지방세 규정은 바뀝니다. 실제 신고 전에는 반드시 위택스와 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과에서 본인의 사실관계를 그대로 설명하고 확인하십시오. 세액이 큰 사안이라면 신고 대리를 맡기기 전에 관청 확인부터 받는 순서를 권합니다.
자주 묻는 질문 {#toc-12}
Q1. 증여세를 이미 냈는데 취득세를 또 내야 하나요?
네, 냅니다. 증여세는 국세청에 내는 국세이고 취득세는 부동산 소재지 시·군·구청에 내는 지방세입니다. 근거 법률과 과세표준 계산 방법도 다릅니다. 두 세금은 어느 한쪽을 냈다고 다른 쪽이 면제되거나 공제되지 않습니다. 다만 현금을 증여받았다면 취득세는 없습니다. 취득세는 부동산·자동차·회원권처럼 등기·등록이 따르는 재산에 붙습니다.
Q2. 서울에서 아파트를 증여하면 무조건 취득세가 12%인가요?
아닙니다. 2026년 9월 17일 확인 기준으로 서울 25개 전 자치구가 조정대상지역이지만, 중과가 붙으려면 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상이라는 두 번째 요건도 충족해야 합니다. 공시가격이 3억원 미만이면 서울이어도 3.5%입니다. 또 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자·직계존비속에게 주는 경우에는 예외로 3.5%가 적용됩니다.
Q3. 1주택자인 부모가 자녀에게 주면 중과가 안 되는 게 확실한가요?
증여자가 1세대 1주택자이고 받는 사람이 그 증여자의 배우자 또는 직계존비속이면 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택이라도 3.5%가 적용됩니다. 기준은 받는 사람이 아니라 주는 사람입니다. 또 '1주택'이 아니라 '1세대 1주택'이므로 같은 세대원이 보유한 주택도 함께 계산됩니다. 세대 분리 시점이나 분양권 보유 여부에 따라 판정이 갈릴 수 있으니 관할 시·군·구청 세무과 확인을 권합니다.
Q4. 취득세를 계산하는 기준 금액은 공시가격인가요, 시세인가요?
둘 다 쓰는데 용도가 다릅니다. 12% 중과 대상인지 판정할 때는 시가표준액(공시가격) 3억원을 보고, 실제로 세금을 곱하는 과세표준은 시가인정액(매매사례가액·감정가액·경매가액·공매가액)을 씁니다. 2023년부터 무상취득 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 다만 시가표준액 1억원 이하 부동산의 무상취득은 납세자가 시가인정액과 시가표준액 중 선택할 수 있습니다.
Q5. 시세보다 싸게 파는 형식으로 넘기면 취득세를 줄일 수 있나요?
2026년 1월 1일부터 막혔습니다. 개정 지방세법 제7조 제11항 제4호 단서에 따라, 배우자·직계존비속 사이 거래에서 지급한 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대금이 실제로 오갔더라도 취득 전체를 증여로 봅니다. 차액만이 아니라 전체입니다. 시행 초기 규정이므로 계약 전에 관할 세무과에서 시가인정액 기준을 먼저 확인하십시오.
Q6. 신고기한 3개월을 넘기면 어떻게 되나요?
산출세액의 20% 무신고 가산세와 납부지연 가산세(일할 계산)가 붙습니다. 기산점은 취득일이 아니라 취득일이 속하는 달의 말일입니다. 또 취득세 영수필확인서가 있어야 소유권이전등기를 신청할 수 있어서, 취득세를 미루면 등기 자체가 진행되지 않습니다.
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이 글은 2026년 9월 17일 확인한 법령과 공고를 기준으로 작성한 일반 정보이며, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 조정대상지역 지정 현황과 지방세 규정은 수시로 바뀝니다. 실제 신고 전에는 위택스(wetax.go.kr)와 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과에서 반드시 확인하십시오.